Wenn Sie eine Wohnung kaufen, die bereits als Ferienwohnung vermietet wird, prüfen Sie vor allem vier Dinge: ob die bisherige Nutzung rechtlich abgesichert ist und auf Sie übergehen kann, ob die Umsatzangaben des Verkäufers durch Belege gedeckt sind, welche Buchungen, Verträge und Konten übergehen und welche nicht, und in welchem Zustand das Inventar wirklich ist. Ein laufender Betrieb verkürzt Ihren Start, ist aber kein übertragbarer Erfolg. Bewertungen und Plattformranking bleiben meist beim Verkäufer.

Zulässigkeit: Was bisher lief, muss nicht erlaubt sein

Der häufigste Irrtum: „Die Wohnung wird seit Jahren vermietet, also ist das in Ordnung.“ Fragen Sie nach Nachweisen auf allen drei Ebenen. Erstens die Eigentümergemeinschaft, also Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse, siehe Erlaubt die Teilungserklärung eine Ferienvermietung?. Zweitens das Baurecht: Liegt eine Genehmigung für die Nutzung als Ferienwohnung vor, und gilt sie für das Objekt oder für die Person? Drittens das Leipziger Zweckentfremdungsverbot: Seit September 2024 braucht eine Genehmigung, wer Wohnraum mehr als 12 Wochen im Jahr an Kurzzeitgäste vergibt, und der Übergangsschutz für früher gemeldete Ferienwohnungen ist am 1. September 2026 ausgelaufen. Eine erteilte Genehmigung geht nach § 5 Abs. 4 der Satzung auf den Käufer über; lassen Sie sich den Bescheid mit allen Befristungen und Auflagen zeigen. Eine Registrierungsnummer gibt es in Leipzig derzeit nicht.

Bitten Sie den Verkäufer außerdem um eine Erklärung, ob es Beschwerden, Abmahnungen oder Verfahren wegen der Ferienvermietung gab. Die Antwort gehört in den Kaufvertrag.

Zahlen: Belege statt Aussagen

Verlangen Sie für mindestens zwei, besser drei volle Jahre:

  • Auszahlungsberichte der Plattformen oder Exporte aus dem Verwaltungssystem,
  • eine Aufstellung aller Kosten, auch Reinigung, Verbrauch, Verwaltung und Ersatzbeschaffungen,
  • eine Übersicht der Eigennutzungszeiten und Sperrtage.

Vergleichen Sie die Summen mit der Kontoübersicht oder den Steuerunterlagen, soweit der Verkäufer sie zeigen möchte. Achten Sie auf Ausreißerjahre. Ein Jahr mit einem einmaligen Großereignis oder einer Sondersituation sagt wenig über die Zukunft. Wie Sie die Zahlen in eine eigene Prognose übersetzen, steht unter Auslastung realistisch einschätzen.

Bewerten Sie auch die Arbeit des Verkäufers. Hat er alles selbst gemacht, fehlen in seiner Kostenrechnung Ausgaben, die Sie mit einem Verwalter haben werden.

Was beim Eigentumswechsel übergeht und was nicht

Plattformkonto und Bewertungen. Meist an den bisherigen Gastgeber gebunden. Rechnen Sie mit einem neuen Inserat ohne Bewertungsbestand und einer Anlaufzeit.

Offene Buchungen. Klären Sie im Kaufvertrag, ob Sie bestehende Buchungen übernehmen, wer sie bis zur Übergabe abwickelt und wem die Einnahmen zustehen. Bereits gezahlte Anzahlungen müssen sauber verrechnet werden.

Dienstleister. Reinigung, Wäscheservice, Verwalter, Schlüsselservice. Fragen Sie nach Kündigungsfristen und ob die Dienstleister mit Ihnen weiterarbeiten wollen. Ein eingespieltes Reinigungsteam ist viel wert.

Versicherungen. Die Gebäudeversicherung schließt bei einer Eigentumswohnung meist die Gemeinschaft ab; sie bleibt bestehen. Sachversicherungen, die der Verkäufer selbst für die veräußerte Sache hält, gehen nach § 95 VVG grundsätzlich auf den Erwerber über, mit Kündigungsrecht. Haftpflichtversicherungen laufen dagegen persönlich. Prüfen Sie, was Sie neu abschließen müssen.

Domain, Website, Telefonnummer. Hat der Verkäufer eine eigene Website für die Wohnung, lässt sich das gesondert übertragen, wenn beide es wollen. Das gehört dann in eine eigene Vereinbarung.

Inventar und Zustand

Lassen Sie das Inventar listen und mit realistischem Preis im Kaufvertrag ausweisen; die Gründe stehen unter Ferienwohnung mit Inventar kaufen. Besichtigen Sie die Wohnung möglichst zwischen zwei Buchungen, nicht frisch hergerichtet für Fotos. Lesen Sie die Gästebewertungen der letzten Jahre auf wiederkehrende Kritik: Lärm, harte Betten, schwache Heizung, schwierige Schlüsselübergabe. Solche Hinweise zeigen, wo Sie nach dem Kauf investieren müssen.

Die ersten Monate nach der Übergabe

Planen Sie die Übergabe so, dass zwischen dem letzten Gast des Verkäufers und Ihrem ersten Gast einige Tage liegen. In dieser Zeit prüfen Sie Inventar gegen Liste, ändern Zugangscodes, stellen eigene Verträge um und machen eigene Fotos. Rechnen Sie für die ersten Monate mit weniger Buchungen, bis das neue Inserat Bewertungen gesammelt hat, und halten Sie dafür eine Reserve vor.

Preis: Bezahlen Sie nicht für den Betrieb

Ein Verkäufer wird argumentieren, dass ein laufender Betrieb einen Aufschlag rechtfertigt. Bewerten Sie, was davon wirklich übergeht: das Inventar und die Erfahrungswerte, eingeschränkt die Dienstleister. Bewertungen und Plattformranking meist nicht. Ein Aufschlag über den Wert der Wohnung als normale Eigentumswohnung zuzüglich eines realistischen Inventarwerts sollte deshalb gut begründet sein.

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