Die Auslastung einer Ferienwohnung schätzen Sie am verlässlichsten mit belegten Buchungsdaten: entweder aus dem bisherigen Betrieb der Wohnung oder aus vergleichbaren Wohnungen in derselben Lage. Zerlegen Sie das Jahr in Saisonphasen, schätzen Sie für jede Phase die vermieteten Nächte getrennt und rechnen Sie mindestens ein vorsichtiges Szenario. Eine einzige Prozentzahl für das ganze Jahr, meist aus einem guten Jahr übernommen, ist die häufigste Ursache für Fehlkäufe.
Auslastung ist nicht gleich Auslastung
Schon der Begriff wird unterschiedlich verwendet. Manche meinen gebuchte Nächte im Verhältnis zu allen Nächten des Jahres, andere nur zu den Nächten, an denen die Wohnung überhaupt angeboten wurde. Wer die Wohnung drei Monate selbst nutzt oder sperrt, kommt so auf eine scheinbar hohe Quote. Fragen Sie bei jeder Zahl nach, worauf sie sich bezieht.
Hinzu kommt die Aufenthaltsdauer. Viele kurze Aufenthalte erhöhen zwar den Nachtpreis, den Sie verlangen können, aber auch die Zahl der Reinigungen und die Lücken zwischen Buchungen. Eine Nacht zwischen zwei Aufenthalten bleibt oft frei.
Woher belastbare Daten kommen
Aus dem bisherigen Betrieb. Wird die Wohnung schon vermietet, verlangen Sie Buchungsübersichten aus dem Verwaltungssystem oder den Auszahlungsberichten der Plattformen, möglichst über mehrere Jahre. Bildschirmfotos genügen nicht. Was Sie beim Kauf einer laufenden Ferienwohnung sonst noch prüfen sollten, steht unter Bereits vermietete Ferienwohnung kaufen.
Aus Vergleichsobjekten. Schauen Sie sich Inserate in unmittelbarer Nähe an, mit ähnlicher Größe und Ausstattung. Öffentlich sichtbare Kalender zeigen geblockte Tage, aber nicht, ob diese gebucht oder gesperrt sind. Bewertungszahlen und deren Zeitstempel geben einen Hinweis, wie regelmäßig eine Wohnung belegt ist, mehr nicht.
Aus Gesprächen. Verwalter, die vor Ort mehrere Wohnungen betreuen, kennen die Saisonverläufe. Bitten Sie um eine Einschätzung für die konkrete Wohnung, nicht um eine Zahl für „Leipzig“.
Das Jahr in Phasen zerlegen
Leipzig hat keinen einheitlichen Saisonverlauf. Statt einer Jahresquote hilft eine Tabelle mit Phasen, für die Sie getrennt schätzen:
| Phase | Was die Nachfrage treibt | Was Sie prüfen sollten |
|---|---|---|
| Messe- und Kongresszeiten | Geschäftsreisende, Aussteller | Wie gut ist die Lage an die Messe angebunden? |
| Wochenenden ganzjährig | Städtereisen, Konzerte, Familienbesuche | Wie stark fallen die Wochentage ab? |
| Sommer | Urlauber, an den Seen auch Familien | Wie gut ist die Wohnung ohne Sommerbetrieb gebucht? |
| Advent und Feiertage | Weihnachtsmarkt, Familienfeste | Gilt das auch für Lagen außerhalb des Zentrums? |
| Ruhige Monate | wenig touristische Nachfrage | Gibt es Langzeitgäste, etwa Monteure oder Projektarbeit? |
Wie gut eine Wohnung diese Phasen jeweils mitnimmt, hängt stark von der Lage ab. Eine Wohnung nahe dem Hauptbahnhof spielt bei Messen andere Stärken aus als eine Wohnung am See. Mehr dazu unter Lagen in Leipzig.
Szenarien statt einer Zahl
Rechnen Sie drei Varianten: vorsichtig, mittel und gut. Kaufen sollten Sie nur, wenn die Wohnung im vorsichtigen Szenario ihre Kosten noch trägt oder Sie die Lücke dauerhaft ausgleichen können. Das gute Szenario ist nützlich, um zu sehen, wie viel Spielraum nach oben besteht, nicht als Planungsgrundlage.
Achten Sie auf Faktoren, die sich nach dem Kauf ändern können:
- Neue Angebote in der Nachbarschaft, etwa ein Hotel oder weitere Ferienwohnungen im selben Haus.
- Änderungen der Plattform, etwa wie Inserate sortiert werden.
- Verlorene Bewertungen: Ein neues Inserat startet ohne Bewertungsbestand und braucht Zeit.
- Kommunale Regeln. Ob in Leipzig Genehmigungen, Registrierungen oder Begrenzungen für Ferienwohnungen gelten oder geplant sind, sollten Sie vor dem Kauf bei der Stadt erfragen.
Was die Auslastung für die Kalkulation bedeutet
Die geschätzten Nächte sind der Ausgangspunkt für den Umsatz, der unter Einnahmen einer Ferienwohnung beschrieben ist. Weil viele Kosten unabhängig von der Belegung anfallen, wirkt jeder Fehler bei der Auslastung überproportional auf den Ertrag. Lieber zehn Nächte zu wenig angesetzt als zehn zu viel.
Hinweis: Diese Seite beschreibt eine Schätzmethode und ist keine Anlageberatung. Vergangene Belegung garantiert keine künftige.