Ob die Teilungserklärung eine Ferienvermietung erlaubt, erkennen Sie an der Zweckbestimmung der Einheit und an der Gemeinschaftsordnung. Ist die Einheit als Wohnung ausgewiesen und enthält die Gemeinschaftsordnung kein Verbot, ist die Vermietung an Feriengäste nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich Teil der zulässigen Wohnnutzung. Kritisch wird es bei ausdrücklichen Verboten, bei Zustimmungsvorbehalten, bei Einheiten, die als Teileigentum (Gewerbe) ausgewiesen sind, und bei Öffnungsklauseln, die spätere Einschränkungen erleichtern. Das Wohnungseigentumsrecht ist allerdings nur eine Ebene: Baurecht und kommunale Regeln müssen zusätzlich passen.
Welche Dokumente Sie brauchen
Fordern Sie vor dem Kauf vollständig an:
- die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan,
- die Gemeinschaftsordnung, oft Teil der Teilungserklärung,
- alle Nachträge zur Teilungserklärung,
- die Beschluss-Sammlung, die der Verwalter nach § 24 Abs. 7 WEG führen muss,
- die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen,
- die aktuelle Hausordnung.
Die Beschluss-Sammlung ist wichtig, weil Beschlüsse auch Sie als Erwerber binden, obwohl sie nicht im Grundbuch stehen (§ 10 Abs. 3 WEG regelt, welche Vereinbarungen und Beschlüsse gegenüber Sondernachfolgern wirken). Die Protokolle zeigen außerdem, ob es in der Gemeinschaft bereits Streit um Feriengäste gibt.
Wohnungseigentum oder Teileigentum
Der Aufteilungsplan und die Teilungserklärung bestimmen, ob Ihre Einheit Wohnungseigentum oder Teileigentum ist. Wohnungseigentum ist zum Wohnen bestimmt, Teileigentum für andere Zwecke, etwa als Laden oder Büro. Ob in einer Teileigentumseinheit Ferienvermietung zulässig ist, hängt von der genauen Zweckbestimmung ab und ist nicht selbstverständlich. Umgekehrt bedeutet Wohnungseigentum nicht automatisch grünes Licht, wenn die Gemeinschaftsordnung Einschränkungen enthält.
Formulierungen, bei denen Sie genau hinschauen sollten
Ein ausdrückliches Verbot der Vermietung an „Feriengäste“, „wechselnde Gäste“ oder „zu Beherbergungszwecken“ schließt Ihr Vorhaben aus. Ebenso heikel sind:
- Zustimmungsvorbehalte: Die Vermietung bedarf der Zustimmung des Verwalters oder der Gemeinschaft. Klären Sie, ob und unter welchen Bedingungen die Zustimmung erteilt wird, und lassen Sie sie sich vor dem Kauf schriftlich geben.
- Mindestmietdauern: Eine Klausel, die Vermietungen unter einer bestimmten Dauer ausschließt, macht kurze Aufenthalte unmöglich.
- Öffnungsklauseln: Sie erlauben der Gemeinschaft, die Gemeinschaftsordnung mit Mehrheit zu ändern. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs braucht ein Verbot der kurzzeitigen Vermietung auf dieser Grundlage zwar die Zustimmung der betroffenen Eigentümer. Einschränkungen in Randbereichen bleiben aber möglich, und Rechtsstreit kostet Zeit und Geld.
- Unklare Begriffe wie „gewerbliche Nutzung ausgeschlossen“. Ob Ferienvermietung darunter fällt, ist Auslegungssache. Unklarheit ist ein Risiko, das Sie vor dem Kauf ausräumen sollten, nicht danach.
Auch die Hausgemeinschaft zählt
Selbst wenn die Ferienvermietung rechtlich zulässig ist, müssen Gäste die Hausordnung einhalten, und Sie haften für Störungen. In Häusern, in denen die Nachbarn bereits genervt sind, werden Sie Gegenwind spüren, bis hin zu Unterlassungsklagen bei konkreten Störungen. Fragen Sie den Verwalter und, wenn möglich, Eigentümer vor Ort nach der Stimmung.
Die anderen Ebenen: Baurecht und Stadt
Das Wohnungseigentumsrecht regelt nur das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Davon unabhängig ist, ob die Nutzung als Ferienwohnung baurechtlich zulässig ist. Nach § 13a der Baunutzungsverordnung können Ferienwohnungen je nach Baugebiet als Betriebe des Beherbergungsgewerbes oder als nicht störende Gewerbebetriebe eingeordnet werden; ob sie im konkreten Gebiet zulässig sind und ob die Umnutzung eine Genehmigung braucht, entscheidet die Bauaufsicht. Zusätzlich können kommunale Regeln zur Zweckentfremdung von Wohnraum gelten. Ob und in welcher Form das in Leipzig der Fall ist, sollten Sie vor dem Kauf bei der Stadt Leipzig erfragen und sich die Auskunft möglichst schriftlich geben lassen. Den Betrieb selbst, also Anmeldung und Genehmigung im Alltag, behandelt diese Seite bewusst nicht.
So sichern Sie sich im Kaufvertrag ab
Ein Kaufvertrag kann die Zusicherung des Verkäufers enthalten, dass ihm keine Beschlüsse oder Verfahren bekannt sind, die die Ferienvermietung einschränken. Ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass eine erforderliche Genehmigung nicht erteilt wird, ist ebenfalls denkbar, aber Verhandlungssache. Sprechen Sie solche Klauseln mit dem Notariat ab, bevor der Entwurf steht. Weitere Prüfpunkte sammelt die Seite Worauf beim Kauf einer Ferienwohnung achten.
Hinweis: Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ist keine Rechts- oder Anlageberatung. Lassen Sie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung im Einzelfall fachkundig prüfen.