Eine Ferienwohnung in Leipzig lohnt sich als Kapitalanlage nur, wenn die ganzjährige Vermietung an Gäste rechtlich gesichert ist, die Lage über das Jahr Nachfrage hat und die Rechnung mit vorsichtigen Annahmen trägt. Seit dem 1. September 2024 begrenzt das Leipziger Zweckentfremdungsverbot die Kurzzeitvermietung normaler Wohnungen auf 12 Wochen im Kalenderjahr; darüber braucht es eine Genehmigung. Für Anleger kommen deshalb vor allem Einheiten in Frage, für die bereits eine Nutzungsänderung zur Ferienwohnung genehmigt ist. Eine gewöhnliche Eigentumswohnung, die erst zur Ferienwohnung werden soll, ist eine Wette auf Genehmigungen.
Die Leipziger Ausgangslage seit 2024
Bevor Sie über Nachtpreise nachdenken, sollten Sie verstehen, welche Wohnungen in Leipzig überhaupt ganzjährig an Gäste gehen dürfen. Seit dem 1. September 2024 gilt die Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt (ZwEVS), gestützt auf das Sächsische Zweckentfremdungsverbotsgesetz von 2024. Wohnraum, der mehr als 12 Wochen im Jahr zur Kurzzeitvermietung genutzt wird, gilt als zweckentfremdet (§ 4 ZwEVS). Der Übergangsschutz für früher gemeldete Ferienwohnungen ist am 1. September 2026 ausgelaufen. Bei Verstößen sind Bußgelder bis 100.000 Euro möglich, und die Stadt soll die Rückführung zum Wohnen anordnen.
Daneben bleibt das Baurecht: Die Stadt weist darauf hin, dass die Umnutzung einer Wohnung zur Ferienwohnung grundsätzlich baugenehmigungspflichtig ist. Für Käufer folgt daraus eine einfache Unterscheidung nach dem rechtlichen Status der Einheit.
| Status der Einheit | Ganzjährige Ferienvermietung | Einschätzung für Anleger |
|---|---|---|
| Nutzungsänderung zur Ferienwohnung bestandskräftig genehmigt | Möglich; laut Stadt kein Wohnraum mehr im Sinne der Satzung | Grundlage für eine Ferienwohnungs-Kalkulation, Bescheid prüfen |
| Wohnung mit Zweckentfremdungsgenehmigung | Im Rahmen des Bescheids, ggf. befristet oder mit Auflagen | Laufzeit und Auflagen entscheiden über den Wert |
| Normale Eigentumswohnung ohne Genehmigungen | Höchstens 84 Tage im Jahr an Kurzzeitgäste | Als Ferienwohnung kaum rentabel, eher Dauervermietung rechnen |
| Wohnung in einem sozialen Erhaltungsgebiet | Umnutzung laut Stadt grundsätzlich ausgeschlossen | Als Ferienobjekt ungeeignet |
Das verschiebt die Frage. Sie lautet nicht mehr „Bringt eine Ferienwohnung mehr als eine normale Vermietung?“, sondern „Kaufe ich eine Einheit, deren Ferienvermietung schon genehmigt ist, und was ist mir dieser Status wert?“
Woran sich der Ertrag entscheidet
Ferienwohnung ist ein kleiner Betrieb
Der häufigste Denkfehler ist, den Nachtpreis mit der Monatsmiete zu vergleichen. Eine Ferienwohnung ist kein Mietobjekt mit höherer Miete, sondern ein kleiner Beherbergungsbetrieb. Sie tragen Leerstand zwischen Buchungen, Reinigung nach jedem Aufenthalt, Plattformprovision, Verschleiß der Einrichtung und sämtliche Nebenkosten, die bei einer Dauervermietung großenteils der Mieter zahlt. In Leipzig kommt die Beherbergungssteuer von 5 Prozent hinzu, die Sie vom Gast einziehen und abführen.
Ein Vergleich mit Beispielzahlen
Beispiel (fiktive Zahlen, keine Marktdaten): Dieselbe möblierte Zwei-Zimmer-Wohnung, Gesamtinvestition 230.000 Euro einschließlich Nebenkosten und Einrichtung.
| Ferienvermietung (genehmigt) | Dauervermietung | |
|---|---|---|
| Jahresumsatz | 26.000 € | 10.800 € |
| Plattform, Reinigung, Wäsche, Verbrauch | −9.500 € | 0 € |
| Strom, Heizung, Internet, Versicherungen | −2.600 € | −400 € |
| Hausgeld nicht umlagefähig bzw. komplett | −3.000 € | −1.000 € |
| Rücklage Einrichtung und Instandhaltung | −2.200 € | −900 € |
| Reinertrag vor Finanzierung und Steuern | 8.700 € | 8.500 € |
| Nettorendite auf 230.000 € | 3,8 % | 3,7 % |
Die Zahlen sind erfunden, das Muster nicht: Der deutlich höhere Umsatz der Ferienvermietung wird zu großen Teilen von Kosten aufgezehrt. Ob am Ende ein Vorsprung bleibt, hängt fast vollständig an der Auslastung. Sinkt sie im Beispiel um ein Fünftel, fällt der Reinertrag der Ferienwohnung um weit mehr als ein Fünftel, weil die Fixkosten stehen bleiben. Den Rechenweg Schritt für Schritt zeigt Rendite einer Ferienwohnung berechnen; mit eigenen Zahlen rechnen Sie im Rendite-Rechner für Ferienwohnungen.
Was eine Wohnung ohne Genehmigung bringt
Wie stark der Genehmigungsstatus wirkt, zeigt dieselbe Wohnung mit nur 84 zulässigen Nächten. Beispiel (fiktive Zahlen): 84 Nächte zu 115 Euro ergeben 9.660 Euro, dazu 30 Reinigungspauschalen zu 45 Euro, zusammen 11.010 Euro. Davon gehen ab: Provisionen von angenommen 15 Prozent (rund 1.650 Euro), 30 Reinigungen zu 55 Euro (1.650 Euro) und die Fixkosten für Hausgeld, Energie, Versicherungen und Rücklagen, die auch an leeren Tagen anfallen (8.700 Euro). Es bleibt ein Verlust von rund 1.000 Euro, bevor Zinsen gezahlt sind.
Die übrigen Monate an Dauermieter zu vergeben, löst das Problem nur teilweise: Eine Wohnung, die zwischen Kurzzeitgästen und Mietern wechselt, ist für beide Gruppen schwer zu vermarkten, und das Zweckentfremdungsrecht zählt jede Kurzzeitvermietung mit. Für Anleger ist eine Eigentumswohnung ohne Genehmigungen deshalb in der Regel eine Dauermietwohnung, keine Ferienwohnung.
Leipzig hat keine einzige Saison
Leipzig ist kein klassischer Ferienort. Die Nachfrage verteilt sich auf Städtereisende, Messe- und Kongressgäste, Konzert- und Kulturbesucher, Familienbesuche und im Sommer auf Gäste des Neuseenlands. Das kann die Auslastung glätten, macht die Prognose aber schwierig, weil jede Lage einen anderen Gästemix hat. Wie Sie Lagen einordnen, beschreibt Ferienwohnung in Leipzig kaufen: welche Lage passt; wie Sie Belegung schätzen, Auslastung realistisch einschätzen.
Für wen eine Ferienwohnung passt
Sie passt eher zu Ihnen, wenn Sie
- Eigenkapital mitbringen und nicht auf jeden Monatsüberschuss angewiesen sind,
- schwankende Einnahmen und auch ein schwaches Jahr aushalten,
- Zeit investieren oder einen Verwalter bezahlen, dessen Provision Sie von Anfang an einrechnen,
- die Wohnung gelegentlich selbst nutzen möchten und dafür bewusst auf Rendite verzichten.
Sie passt eher nicht, wenn die Finanzierung nur aufgeht, solange die Wohnung fast immer belegt ist, wenn Sie eine ruhige Anlage ohne Pflichten suchen oder wenn der Verkäufer den Genehmigungsstatus nur mündlich zusichert. Wer die Wohnung selbst nutzen will, sollte die steuerlichen Folgen kennen: Ferienwohnung selbst nutzen und vermieten.
Risiken, die Anleger unterschätzen
| Risiko | Was dahintersteckt | Wie Sie es begrenzen |
|---|---|---|
| Rechtsstatus | Genehmigung fehlt, ist befristet oder an Auflagen gebunden | Bescheide von Bauaufsicht und Amt für Wohnungsbau vor dem Notartermin |
| Satzungsänderungen | Die ZwEVS gilt zunächst fünf Jahre; Steuersätze können steigen | Kalkulation mit Puffer, Alternative Dauervermietung mitrechnen |
| Eigentümergemeinschaft | Gemeinschaftsordnung oder Beschlüsse schränken ein | Teilungserklärung und Protokolle lesen |
| Auslastung | Weniger Buchungen als im Exposé | Vorsichtiges Szenario als Basis |
| Steuern | Gewerblichkeit, Umsatzsteuer, Verlustanerkennung | Steuerliche Einordnung vor dem Kauf klären |
| Wiederverkauf | Kleiner Käuferkreis, Einrichtung verliert an Wert | Ausweichnutzung und Käufergruppen mitdenken |
Zu den steuerlichen Fragen gehören auch die Abschreibung von Gebäude und Einrichtung, die den Ertrag nach Steuern stark beeinflusst; dazu die Seite Ferienwohnung abschreiben. Ob die Vermietung als Gewerbe gilt, klärt Ferienwohnung: Gewerbe oder Vermögensverwaltung?.
Drei Prüfungen vor der Entscheidung
- Status klären. Liegt eine genehmigte Nutzungsänderung vor? Gibt es eine Zweckentfremdungsgenehmigung oder ein Negativattest? Was sagt die Gemeinschaftsordnung? Die vollständige Prüfreihenfolge steht unter Ferienwohnung kaufen: worauf achten.
- Zwei Szenarien rechnen. Ein vorsichtiges und ein mittleres. Trägt sich die Wohnung nur im mittleren, ist das eine Wette, keine Anlage.
- Mit der Alternative vergleichen. Dieselbe Wohnung als Dauervermietung bringt weniger Umsatz, aber auch weniger Kosten, Arbeit und rechtliches Risiko. Steht die Ferienvermietung nur knapp vorne, spricht viel für die ruhigere Variante, zumal eine Dauervermietung weniger Zeit bindet und weniger von Satzungen abhängt. Den Vergleich vertieft Ferienwohnung oder Langzeitvermietung.
Wie der Weg vom Kaufvertrag bis zum ersten Gast aussieht, beschreibt Ferienwohnung kaufen und vermieten.
Den Ausstieg von Anfang an mitdenken
Eine Ferienwohnung hat einen kleineren Käuferkreis als eine normale Eigentumswohnung. Eine Einheit mit genehmigter Nutzungsänderung ist zudem baurechtlich keine Wohnung mehr; wer sie später als Dauerwohnung verkaufen will, braucht womöglich eine erneute Nutzungsänderung. Umgekehrt kann gerade der genehmigte Status für andere Anleger der Grund sein, mehr zu zahlen. Wer heute kauft, sollte wissen, an wen er in zehn oder fünfzehn Jahren verkaufen könnte, und alle Unterlagen so führen, dass ein späterer Käufer Genehmigungen, Buchungen und Kosten lückenlos nachvollziehen kann. Mehr dazu unter Ferienwohnung verkaufen.
Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand November 2026 und ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Lassen Sie Ihre Kaufentscheidung von Fachleuten prüfen; verbindliche Auskünfte zum Genehmigungsstatus erteilt die Stadt Leipzig.