Bei einer Ferienwohnung im Privatvermögen schreiben Sie den Gebäudeanteil des Kaufpreises nach § 7 Abs. 4 EStG linear ab: 2,5 Prozent jährlich bei Fertigstellung vor 1925, 2 Prozent bei Baujahren 1925 bis 2022 und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar, die Einrichtung wird gesondert nach ihrer Nutzungsdauer oder als geringwertiges Wirtschaftsgut bis 800 Euro netto abgesetzt. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG greift nicht, weil sie Wohnungen zur vorübergehenden Beherbergung ausdrücklich ausnimmt. Wie viel Abschreibung Ihnen zusteht, entscheidet sich zu einem großen Teil schon im Kaufvertrag.

Warum die Abschreibung bei Ferienwohnungen besonders zählt

Die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) kostet kein Geld, mindert aber den steuerpflichtigen Überschuss. Bei Ferienwohnungen fällt sie stärker ins Gewicht als bei vielen Mietwohnungen, weil zusätzlich zum Gebäude eine vollständige Einrichtung abgeschrieben wird und weil ein Teil der Kosten in den ersten Jahren anfällt. Wer die Rendite nach Steuern rechnet, sollte die AfA deshalb sauber planen, statt sie dem Zufall der Steuererklärung zu überlassen.

Die Gebäude-AfA

Die Sätze nach Baujahr

Fertigstellung des Gebäudes Linearer AfA-Satz Rechtsgrundlage
vor dem 1. Januar 1925 2,5 % jährlich § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG
1925 bis 2022 2 % jährlich § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG
ab dem 1. Januar 2023 3 % jährlich § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG

In Leipzig sind viele Ferienwohnungen in Gründerzeithäusern, die vor 1925 fertiggestellt wurden. Für sie gilt der Satz von 2,5 Prozent. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die gesetzlich unterstellte, lässt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere AfA zu; diese kürzere Nutzungsdauer müssen Sie aber nachweisen, in der Regel mit einem Gutachten.

Die AfA beginnt im Monat der Anschaffung, also mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, und wird im ersten Jahr zeitanteilig berechnet.

Was nicht greift: Sonder-AfA und degressive AfA

Zwei Förderungen, die für neue Mietwohnungen beworben werden, helfen bei Ferienwohnungen in der Regel nicht:

  • Sonder-AfA nach § 7b EStG. Sie setzt voraus, dass die Wohnung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient, und der Gesetzestext stellt klar: Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden.
  • Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Sie gilt für neue Gebäude, „soweit sie Wohnzwecken dienen“. Ob eine Ferienwohnung darunterfällt, ist mit Blick auf die gleiche Wertung wie bei § 7b zweifelhaft. Wer einen Neubau als Ferienwohnung plant, sollte das vor dem Kauf mit seiner Steuerberatung klären und nicht mit der degressiven AfA kalkulieren.

Die Kaufpreisaufteilung

Boden und Gebäude trennen

Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Deshalb muss der Kaufpreis einschließlich der anteiligen Kaufnebenkosten auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden. Je höher der Bodenanteil, desto geringer die AfA.

Eine Aufteilung im Kaufvertrag ist sinnvoll, bindet das Finanzamt aber nur, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht verfehlt. Die Finanzverwaltung nutzt häufig die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung, die auf Bodenrichtwerten aufbaut. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass diese Arbeitshilfe für Gerichte nicht bindend ist (Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19). Liegt Ihre Wohnung in einer Lage mit hohem Bodenrichtwert, lohnt es sich, die Aufteilung vor dem Notartermin begründet festzulegen.

Inventar gesondert ausweisen

Mitgekaufte Einrichtung gehört weder zum Boden noch zum Gebäude. Weisen Sie sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Preis aus. Das hat zwei Vorteile: Auf das Inventar fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an, und es kann deutlich schneller abgeschrieben werden als das Gebäude. Ein überhöhter Inventarpreis ist allerdings angreifbar. Mehr dazu unter Ferienwohnung mit Inventar kaufen.

Einrichtung und Inventar abschreiben

Geringwertige Wirtschaftsgüter

Selbstständig nutzbare bewegliche Gegenstände mit Anschaffungskosten bis 800 Euro netto können im Jahr der Anschaffung voll abgezogen werden (§ 6 Abs. 2 EStG; bei Einkünften aus Vermietung über § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). Das betrifft in Ferienwohnungen viele Posten: Betten, Stühle, Lampen, Fernseher, kleinere Geräte.

Über die Nutzungsdauer

Teurere Gegenstände werden über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben. Anhaltspunkte geben die amtlichen AfA-Tabellen. Für Einbauküchen hat der BFH entschieden, dass Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte als einheitliches Wirtschaftsgut über zehn Jahre abgeschrieben werden (Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15).

Ersatzbeschaffungen

Nach einigen Jahren ersetzen Sie Matratzen, Bettwäsche, Geschirr oder Geräte. Diese Ausgaben sind laufende Kosten oder neue Anschaffungen, die wieder abgeschrieben werden. Halten Sie Belege und Anschaffungsdaten in einer einfachen Inventarliste fest; sie erleichtert die Erklärung und eine spätere Prüfung.

Renovieren nach dem Kauf: die 15-Prozent-Grenze

Viele Käufer renovieren eine Ferienwohnung vor dem Start. Dabei ist eine Grenze wichtig: Übersteigen die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann sind sie nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage und werden mit dem Gebäude über Jahrzehnte abgeschrieben. Schönheitsreparaturen zählen dabei nach der Rechtsprechung mit. Möbel und bewegliche Einrichtung gehören nicht dazu.

Wer viel renovieren will, sollte Umfang und Zeitpunkt deshalb mit der Steuerberatung planen.

Eine Beispielrechnung

Beispiel (fiktive Zahlen): Kauf einer genehmigten Ferienwohnung in einem Gründerzeithaus, Baujahr vor 1925.

Posten Betrag
Kaufpreis Immobilie 200.000 €
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 5,5 %, Notar, Grundbuch), angenommen 14.600 €
Anschaffungskosten Immobilie gesamt 214.600 €
davon Grund und Boden, angenommen 20 % 42.920 €
davon Gebäude 171.680 €
Gebäude-AfA 2,5 % jährlich 4.292 €
Inventar laut Kaufvertrag 12.000 €
davon Gegenstände bis 800 € netto, sofort abziehbar, angenommen 5.000 €
übriges Inventar, Abschreibung angenommen über 10 Jahre 700 € jährlich

Im ersten vollen Jahr ergeben sich im Beispiel rund 10.000 Euro Abschreibung, in den Folgejahren rund 5.000 Euro. Bei einem Reinertrag von etwa 10.000 Euro würde der steuerpflichtige Überschuss im ersten Jahr nahezu auf null sinken, abzüglich Zinsen sogar einen Verlust ergeben. Ob ein Verlust anerkannt wird, hängt von der Überschusserzielungsabsicht ab (siehe unten).

Eigennutzung, Leerstand und die Überschussprognose

Eigennutzung

Nutzen Sie die Wohnung zeitweise selbst, sind AfA und Kosten insoweit nicht abziehbar, als sie auf die Eigennutzung entfallen. Wie das Finanzamt aufteilt und welche Folgen das für die Verlustanerkennung hat, beschreibt Ferienwohnung selbst nutzen und vermieten.

Ausschließliche Vermietung

Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten, geht die Finanzverwaltung nach der Rechtsprechung des BFH grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer Überschusserzielungsabsicht aus. Das gilt nicht, wenn die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25 Prozent unterschritten wird; dann ist eine Prognose über 30 Jahre nötig. Für Leipzig ist das eine relevante Frage: Eine Wohnung, die wegen des Zweckentfremdungsverbots nur 12 Wochen im Jahr an Gäste gehen darf, kann deutlich unter der ortsüblichen Vermietungszeit liegen. Wie das Finanzamt einen solchen Fall beurteilt, sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären, bevor Sie mit Anlaufverlusten rechnen.

Gewerblich oder privat: was sich bei der AfA ändert

Bietet die Vermietung hotelähnliche Leistungen, kann sie gewerblich sein. Dann gehört die Wohnung zum Betriebsvermögen, und es gelten die Regeln für Betriebe: Gewinnermittlung statt Überschussrechnung, gegebenenfalls Sammelposten für Wirtschaftsgüter, und ein späterer Verkaufsgewinn ist unabhängig von der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig. Die Gebäude-AfA kann sich ebenfalls ändern. Die Abgrenzung erklärt Ferienwohnung: Gewerbe oder Vermögensverwaltung?.

Checkliste vor dem Notartermin

  1. Baujahr des Gebäudes aus der Bauakte oder dem Energieausweis klären, denn es bestimmt den AfA-Satz.
  2. Kaufpreisaufteilung Boden und Gebäude begründet in den Vertrag aufnehmen.
  3. Inventar mit realistischem Preis gesondert ausweisen und eine Liste anlegen.
  4. Geplante Renovierungen mit Blick auf die 15-Prozent-Grenze terminieren.
  5. Eigennutzung und Vermietungstage planen, auch mit Blick auf das Zweckentfremdungsverbot.
  6. Einkunftsart vorab mit der Steuerberatung einordnen.

Wie die Abschreibung in die Gesamtrechnung einfließt, zeigt Rendite einer Ferienwohnung berechnen.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand November 2026 auf Grundlage des Einkommensteuergesetzes. Sie ersetzt keine Steuerberatung; die steuerliche Behandlung Ihres Falls hängt von Einzelheiten ab, die nur Ihre Steuerberatung beurteilen kann.