Die Rendite einer Ferienwohnung berechnen Sie, indem Sie vom erwarteten Jahresumsatz alle Kosten des Gastbetriebs und der Immobilie abziehen und den Reinertrag durch die Gesamtinvestition teilen, also Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Einrichtung und Anlaufkosten. Das ergibt die Nettorendite vor Finanzierung und Steuern. Die oft beworbene Bruttorendite, Umsatz geteilt durch Kaufpreis, taugt bei Ferienwohnungen kaum, weil ein großer Teil des Umsatzes von Kosten aufgezehrt wird. Rechnen Sie immer mindestens zwei Auslastungsszenarien.
Die vier Kennzahlen und was sie aussagen
| Kennzahl | Formel in Worten | Wofür sie taugt |
|---|---|---|
| Bruttorendite | Jahresumsatz ÷ Kaufpreis | Grober Filter, bei Ferienwohnungen irreführend |
| Nettorendite | Reinertrag ÷ Gesamtinvestition | Vergleich mit anderen Anlagen und mit Dauervermietung |
| Cashflow | Reinertrag − Zins − Tilgung | Zeigt, ob Sie monatlich zuschießen müssen |
| Eigenkapitalrendite | (Reinertrag − Zins) ÷ eingesetztes Eigenkapital | Wirkung der Finanzierung auf Ihren Einsatz |
Alle vier rechnen vor Steuern. Steuern gehören in eine zweite Runde, weil Abschreibung und Einkunftsart den Ertrag nach Steuern stark verändern, siehe unten.
Schritt 1: Den Jahresumsatz herleiten
Der Umsatz ist das Produkt aus vermieteten Nächten und durchschnittlichem Nachtpreis, plus separat berechnete Reinigungspauschalen. Die Nächte sind die kritischste Annahme der ganzen Rechnung. Leiten Sie sie Monat für Monat her, nicht als Jahresquote, und berücksichtigen Sie Messewochen, Ferienzeiten und schwache Wintermonate. Wie das geht: Auslastung realistisch einschätzen und Einnahmen einer Ferienwohnung schätzen.
Zwei Leipziger Besonderheiten:
- Beherbergungssteuer. Die Stadt erhebt 5 Prozent auf das Übernachtungsentgelt. Steuerschuldner ist der Gast; Sie ziehen ein und führen ab. Steckt die Steuer in Ihrem Preis, gehört sie nicht zu Ihrem Umsatz.
- Zahl der zulässigen Nächte. Für normalen Wohnraum begrenzt das Zweckentfremdungsverbot die Kurzzeitvermietung auf 12 Wochen im Jahr. Eine ganzjährige Ferienvermietung setzt eine genehmigte Nutzungsänderung oder eine Zweckentfremdungsgenehmigung voraus. Prüfen Sie den Status, bevor Sie mit 200 oder mehr Nächten rechnen.
Schritt 2: Betriebskosten des Gastbetriebs
Diese Kosten entstehen, weil Gäste kommen und gehen:
- Provisionen von Plattformen oder Vermittlern
- Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial
- Strom, Heizung, Wasser, Internet, Streaming, die bei Ihnen statt beim Mieter landen
- Versicherungen mit Einschluss der Beherbergung
- Verwalter- oder Co-Host-Provision, falls Sie nicht selbst betreuen
- Software, Schlüsseltechnik, Fotos, Kleinreparaturen
Viele dieser Posten wachsen mit der Zahl der Aufenthalte, nicht mit der Zahl der Nächte. Kurze Aufenthalte sind deshalb teurer als lange, auch bei gleichem Umsatz.
Schritt 3: Kosten der Immobilie
- Hausgeld: Bei einer Ferienwohnung tragen Sie es praktisch vollständig, denn es gibt keinen Mieter, auf den Betriebskosten umgelegt werden.
- Eigene Instandhaltungsrücklage für Ihre Wohnung, zusätzlich zur Rücklage der Gemeinschaft.
- Rücklage für die Einrichtung: Matratzen, Bettwäsche, Geräte, Geschirr und Möbel verschleißen bei Gästenutzung schneller als im eigenen Haushalt.
- Grundsteuer, soweit nicht im Hausgeld enthalten.
Eine vollständige Liste bietet Laufende Kosten einer Ferienwohnung.
Schritt 4: Reinertrag und Nettorendite
Umsatz minus Schritt 2 minus Schritt 3 ergibt den Reinertrag vor Finanzierung und Steuern. Teilen Sie ihn durch die Gesamtinvestition. Wer nur den Kaufpreis in den Nenner setzt, rechnet sich die Rendite schön.
Beispielrechnung
Beispiel (alle Zahlen erfunden, keine Marktdaten): Eine genehmigte Ferienwohnung, 50 m², vier Schlafplätze.
| Gesamtinvestition | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis Immobilie | 200.000 € |
| Grunderwerbsteuer Sachsen 5,5 % | 11.000 € |
| Notar und Grundbuch, angenommen 1,8 % | 3.600 € |
| Einrichtung und Anlaufkosten | 15.400 € |
| Summe | 230.000 € |
| Jahresrechnung | Betrag |
|---|---|
| 200 Nächte × 115 € netto ohne Beherbergungssteuer | 23.000 € |
| Reinigungspauschalen, 70 Aufenthalte × 45 € | 3.150 € |
| Umsatz | 26.150 € |
| Provisionen, angenommen 15 % | −3.920 € |
| Reinigung und Wäsche, 70 × 55 € | −3.850 € |
| Verbrauch, Energie, Internet, Versicherungen | −3.300 € |
| Hausgeld | −3.000 € |
| Rücklagen Wohnung und Einrichtung | −2.400 € |
| Reinertrag | 9.680 € |
Bruttorendite: 26.150 € ÷ 200.000 € = 13,1 %. Nettorendite: 9.680 € ÷ 230.000 € = 4,2 %. Der Abstand zwischen beiden Werten ist typisch für Ferienvermietung.
Wie empfindlich die Rechnung ist
Verändern Sie nur die Zahl der Nächte und lassen Sie die Kosten je Aufenthalt und die Fixkosten gleich, sieht das Beispiel so aus:
| Szenario | Nächte | Aufenthalte | Reinertrag | Nettorendite |
|---|---|---|---|---|
| Vorsichtig | 150 | 52 | rund 5.100 € | rund 2,2 % |
| Mittel | 200 | 70 | rund 9.700 € | rund 4,2 % |
| Gut | 240 | 84 | rund 13.400 € | rund 5,8 % |
Ein Viertel weniger Nächte kostet im Beispiel fast die Hälfte des Reinertrags, weil Hausgeld, Rücklagen und Grundkosten stehen bleiben. Dieser Hebel ist der Kern jeder Ferienwohnungs-Kalkulation. Mit eigenen Zahlen probieren Sie das im Rendite-Rechner für Ferienwohnungen aus.
Kosten je Aufenthalt: warum der Mindestaufenthalt zählt
Viele Kosten hängen nicht an der Zahl der Nächte, sondern an der Zahl der Aufenthalte: Reinigung, Wäsche, Begrüßungsausstattung, Gästekommunikation. Zwei Wohnungen mit gleichem Umsatz können deshalb sehr unterschiedliche Reinerträge haben.
Beispiel (fiktive Zahlen): 200 Nächte im Jahr, Reinigung und Wäsche 55 Euro je Aufenthalt.
| Durchschnittliche Aufenthaltsdauer | Aufenthalte | Reinigung und Wäsche |
|---|---|---|
| 2 Nächte | 100 | 5.500 € |
| 3 Nächte | rund 67 | rund 3.670 € |
| 4 Nächte | 50 | 2.750 € |
Berechnen Sie eine Reinigungspauschale, gleicht sie einen Teil der Differenz aus, aber nicht den Mehraufwand an Organisation und Verschleiß. Ein Mindestaufenthalt von zwei oder drei Nächten verringert die Zahl der Wechsel, kann allerdings einzelne Buchungen kosten. Welche Wirkung er hat, sehen Sie erst in den Buchungsdaten des ersten Jahres; rechnen Sie deshalb vorab beide Varianten.
Schritt 5: Finanzierung einrechnen
Wer finanziert, braucht zusätzlich Cashflow und Eigenkapitalrendite. Im Beispiel mit 70.000 Euro Eigenkapital und 160.000 Euro Darlehen bei angenommen 3,8 % Zins und 2 % Tilgung betragen Zins und Tilgung im ersten Jahr zusammen rund 9.300 Euro. Im mittleren Szenario bleibt ein knapper positiver Cashflow, im vorsichtigen müssen Sie zuschießen. Die Eigenkapitalrendite liegt im mittleren Szenario bei rund (9.680 € − 6.080 € Zins) ÷ 70.000 € = 5,1 %, im vorsichtigen deutlich darunter. Die Monatsrate und die Restschuld nach der Zinsbindung berechnen Sie mit dem Finanzierungsrechner; worauf Banken bei Ferienwohnungen achten, steht unter Ferienwohnung finanzieren.
Schritt 6: Steuern in der zweiten Runde
Für den Vergleich von Objekten reicht die Rendite vor Steuern. Vor dem Kauf sollten Sie aber zwei Fragen mit Ihrer Steuerberatung klären:
- Einkunftsart. Private Vermögensverwaltung oder Gewerbe? Das wirkt auf laufende Besteuerung, Gewerbesteuer und einen späteren Verkauf. Siehe Gewerbe oder Vermögensverwaltung.
- Abschreibung. Gebäude und Einrichtung mindern den steuerpflichtigen Überschuss, ohne Geld zu kosten. Wie viel das ausmacht, hängt von Kaufpreisaufteilung und Baujahr ab: Ferienwohnung abschreiben.
Die Rechnung nach dem ersten Jahr wiederholen
Eine Renditerechnung vor dem Kauf ist eine Prognose. Nach zwölf Monaten Betrieb haben Sie echte Zahlen: belegte Nächte je Monat, durchschnittliche Preise, Zahl der Aufenthalte und tatsächliche Kosten. Legen Sie sie neben Ihre Kaufkalkulation. Liegt der Reinertrag unter dem vorsichtigen Szenario, prüfen Sie zuerst die Kosten je Aufenthalt und den Mindestaufenthalt, dann die Preise in schwachen Monaten. Liegt er darüber, ist das kein Grund, die Rücklagen zu senken: Einrichtung und Wohnung altern unabhängig davon, wie gut das Jahr war. Halten Sie die Ergebnisse jedes Jahres fest; über mehrere Jahre zeigt sich, ob die Wohnung trägt, und genau diese Reihe wollen Bank und spätere Käufer sehen.
Was in Verkäuferrechnungen häufig fehlt
- Die Auslastung eines Spitzenjahres wird als Normalfall angesetzt.
- Reinigung fehlt, weil sie „der Gast bezahlt“. Sie ist dann Umsatz und Kosten zugleich, kein Gewinn.
- Die Arbeitszeit des bisherigen Eigentümers ist nicht bewertet. Mit Verwalter kostet sie Geld.
- Ersatzbeschaffungen für Einrichtung und Wäsche fehlen.
- Das Hausgeld ist nur mit dem nicht umlagefähigen Anteil angesetzt, als gäbe es einen Mieter.
- Die Beherbergungssteuer steckt im Umsatz.
- Der Nenner ist nur der Kaufpreis, ohne Nebenkosten und Einrichtung.
Wie Sie das Ergebnis lesen
Eine Ferienwohnung lohnt sich rechnerisch, wenn die Nettorendite im vorsichtigen Szenario noch klar über dem liegt, was dieselbe Wohnung als Dauervermietung brächte. Ist der Vorsprung klein, bezahlen Sie mehr Arbeit, mehr Schwankung und mehr rechtliches Risiko mit wenig Mehrertrag. Ob sich der Kauf insgesamt lohnt, besprechen wir unter Ferienwohnung als Kapitalanlage.
Diese Seite erklärt eine Rechenmethode und ist keine Anlageberatung. Alle Zahlen sind Beispiele; Renditen sind nicht garantiert und können auch negativ ausfallen.