So bedienen Sie den Rechner

Der Rechner braucht fünf Angaben. Nehmen Sie dafür nicht die Zahlen aus dem Exposé, sondern Ihre eigenen, vorsichtigen Annahmen.

  1. Kaufpreis inklusive Nebenkosten: alles, was Sie bis zum ersten Gast ausgeben. Dazu gehören der Kaufpreis, Grunderwerbsteuer (in Sachsen 5,5 Prozent), Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Makler, die Einrichtung und Anlaufkosten wie Fotos und Erstausstattung.
  2. Durchschnittlicher Übernachtungspreis: der Nettopreis je Nacht im Jahresmittel, ohne Beherbergungssteuer. In Leipzig schuldet der Gast 5 Prozent Beherbergungssteuer, die Sie nur einziehen und abführen; sie gehört nicht in Ihren Umsatz.
  3. Auslastung in Prozent: Anteil der 365 Nächte, die tatsächlich gebucht sind. 50 Prozent entsprechen rund 183 Nächten.
  4. Reinigungs- und Plattformkosten in Prozent vom Umsatz: Provisionen, Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial.
  5. Fixkosten pro Jahr: Kosten, die unabhängig von Buchungen anfallen, etwa Hausgeld, Strom, Heizung, Internet, Versicherungen, Rundfunkbeitrag, Software und Rücklagen für Einrichtung und Instandhaltung.

Die Ergebnisse erscheinen sofort, sobald alle Felder ausgefüllt sind.

Was die Ergebnisse bedeuten

  • Gebuchte Nächte pro Jahr: 365 mal Auslastung. Prüfen Sie diesen Wert gegen die rechtlichen Grenzen: Für normalen Wohnraum erlaubt das Leipziger Zweckentfremdungsverbot ohne Genehmigung höchstens 12 Wochen, also 84 Tage im Jahr.
  • Jahresumsatz: gebuchte Nächte mal Übernachtungspreis.
  • Kosten pro Jahr: der prozentuale Anteil vom Umsatz plus Ihre Fixkosten.
  • Überschuss vor Steuern und Finanzierung: Umsatz minus Kosten, also der Reinertrag der Wohnung.
  • Bruttorendite: Umsatz geteilt durch die Gesamtinvestition. Dieser Wert ist bei Ferienwohnungen fast immer hoch und wenig aussagekräftig.
  • Rendite des Überschusses: Überschuss geteilt durch die Gesamtinvestition. Das ist die Zahl, die Sie mit einer Dauervermietung oder anderen Anlagen vergleichen.

Die Formel in Worten

Umsatz = Übernachtungspreis × 365 × Auslastung. Kosten = Umsatz × Kostenanteil + Fixkosten. Überschuss = Umsatz − Kosten. Rendite des Überschusses = Überschuss ÷ Gesamtinvestition × 100.

Ein Beispiel

Beispiel (fiktive Werte): Gesamtinvestition 230.000 Euro, Übernachtungspreis 115 Euro, Auslastung 55 Prozent, Reinigungs- und Plattformkosten 30 Prozent, Fixkosten 8.700 Euro im Jahr.

Der Rechner ergibt rund 201 gebuchte Nächte und einen Umsatz von etwa 23.100 Euro. Die Kosten betragen rund 6.930 Euro variabel plus 8.700 Euro fix, zusammen etwa 15.630 Euro. Es bleibt ein Überschuss von rund 7.460 Euro. Die Bruttorendite liegt bei rund 10 Prozent, die Rendite des Überschusses bei rund 3,2 Prozent.

Setzen Sie die Auslastung im selben Beispiel auf 45 Prozent, sinkt der Überschuss auf gut 4.500 Euro und die Rendite auf rund 2 Prozent. Dieser Hebel ist typisch: Die Fixkosten bleiben stehen, wenn weniger gebucht wird.

Grenzen der Rechnung

Der Rechner ist ein Überschlag. Er bildet nicht ab:

  • Kosten je Aufenthalt: Reinigung fällt pro Aufenthalt an, nicht pro Umsatz-Euro. Bei vielen kurzen Aufenthalten sind die tatsächlichen Kosten höher, als ein fester Prozentsatz zeigt.
  • Umsatzsteuer: Wer nicht Kleinunternehmer ist, führt 7 Prozent auf Übernachtungen ab. Geben Sie in diesem Fall Nettopreise ein.
  • Beherbergungssteuer: wird nicht gerechnet, weil sie der Gast schuldet.
  • Finanzierung: Zinsen und Tilgung fehlen. Den Cashflow ermitteln Sie, indem Sie die Jahresrate aus dem Finanzierungsrechner vom Überschuss abziehen.
  • Steuern und Abschreibung: Der Überschuss ist ein Wert vor Einkommensteuer. Wie viel die Abschreibung von Gebäude und Inventar ausmacht, steht unter Ferienwohnung abschreiben.
  • Rechtliche Zulässigkeit: Der Rechner prüft nicht, ob die Wohnung so viele Nächte an Gäste gehen darf.

Der nächste Schritt

Rechnen Sie mindestens zwei Szenarien, ein vorsichtiges und ein mittleres, und speichern Sie beide Ergebnisse. Wie Sie Umsatz und Kosten Posten für Posten herleiten, zeigt Rendite einer Ferienwohnung berechnen. Für die wichtigste Annahme, die Auslastung, hilft Auslastung realistisch einschätzen. Ob sich der Kauf insgesamt lohnt, ordnet Ferienwohnung als Kapitalanlage ein.

Der Rechner liefert einen Überschlag vor Steuern und Finanzierung und ist keine Anlageberatung.