So bedienen Sie den Rechner

Der Rechner bildet ein Annuitätendarlehen ab, die übliche Form der Immobilienfinanzierung. Sie geben vier Werte ein:

  1. Darlehensbetrag in Euro: Gesamtinvestition minus Eigenkapital. Bei Ferienwohnungen gehören Einrichtung, Anlaufkosten und eine Reserve meist nicht in das Darlehen, weil Banken sie selten finanzieren.
  2. Sollzins in Prozent pro Jahr: der gebundene Zinssatz aus dem Angebot der Bank, nicht der Effektivzins.
  3. Anfängliche Tilgung in Prozent pro Jahr: der Anteil des Darlehens, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen.
  4. Zinsbindung in Jahren: wie lange der Sollzins festgeschrieben ist.

Was die Ergebnisse bedeuten

  • Monatsrate: Darlehen mal (Sollzins plus anfängliche Tilgung), geteilt durch zwölf. Sie bleibt über die gesamte Laufzeit gleich.
  • Restschuld nach Zinsbindung: der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist und neu finanziert werden muss.
  • Gezahlte Zinsen in der Zinsbindung: Ihre Zinskosten bis zu diesem Zeitpunkt. Sie sind bei vermieteten Objekten in der Regel als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar.
  • Laufzeit bis zur vollen Tilgung: wie lange Sie bei unverändertem Zins bräuchten, um das Darlehen vollständig zurückzuzahlen.

Die Rechnung in Worten

Jeden Monat berechnet der Rechner die Zinsen auf die aktuelle Restschuld (Sollzins durch zwölf). Der Rest der gleichbleibenden Rate tilgt das Darlehen. Weil die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil von Monat zu Monat kleiner und der Tilgungsanteil größer.

Ein Beispiel

Beispiel (fiktive Werte): Eine Ferienwohnung kostet einschließlich Nebenkosten 214.600 Euro, die Einrichtung weitere 15.400 Euro. Sie bringen 70.000 Euro Eigenkapital ein und finanzieren 160.000 Euro zu angenommen 3,8 Prozent Sollzins mit 2 Prozent Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung.

Der Rechner ergibt eine Monatsrate von 773,33 Euro, im Jahr rund 9.280 Euro. Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld rund 121.100 Euro, an Zinsen haben Sie bis dahin knapp 54.000 Euro gezahlt. Bei unverändertem Zins wäre das Darlehen nach gut 28 Jahren getilgt.

Erhöhen Sie im selben Beispiel die Tilgung auf 3 Prozent, steigt die Rate auf 906,67 Euro. Die Restschuld nach zehn Jahren sinkt auf rund 101.700 Euro, die Laufzeit auf knapp 22 Jahre.

Die Rate gegen die Ferienwohnung halten

Eine Finanzierung ist für eine Ferienwohnung erst dann tragfähig, wenn die Jahresrate zum Überschuss passt. Ziehen Sie die Jahresrate von dem Überschuss ab, den der Rendite-Rechner für Ferienwohnungen für Ihr vorsichtiges Szenario zeigt. Das Ergebnis ist Ihr Cashflow vor Steuern. Ist er negativ, müssen Sie aus Ihrem Einkommen zuschießen, und zwar gerade in den Monaten, in denen wenige Gäste kommen. Viele Banken setzen Einnahmen aus Kurzzeitvermietung deshalb nur vorsichtig an; wie sie rechnen, steht unter Ferienwohnung finanzieren.

In Leipzig kommt eine rechtliche Frage hinzu: Ohne genehmigte Nutzungsänderung oder Zweckentfremdungsgenehmigung darf normaler Wohnraum höchstens 12 Wochen im Jahr an Kurzzeitgäste gehen. Eine Finanzierung, die nur mit ganzjähriger Ferienvermietung aufgeht, setzt also den passenden Genehmigungsstatus voraus.

Grenzen der Rechnung

  • Der Rechner arbeitet mit dem Sollzins und monatlicher Verrechnung, ohne Umrechnung in einen Effektivzins.
  • Nicht abgebildet sind Sondertilgungen, tilgungsfreie Anfangsjahre, Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsentgelte und Förderdarlehen.
  • Für die Zeit nach der Zinsbindung unterstellt die Laufzeitangabe einen unveränderten Zins. Das ist eine Rechenannahme, keine Prognose.
  • Steuern, Einnahmen und Kosten der Wohnung berücksichtigt der Rechner nicht.

Der nächste Schritt

Rechnen Sie zwei Varianten der Tilgung und eine mit höherem Anschlusszins, etwa indem Sie für die Restschuld einen zweiten Durchlauf mit einem höheren Sollzins machen. So sehen Sie, wie robust die Finanzierung ist. Welche weiteren Posten vor dem Kauf aus Eigenkapital zu decken sind, zeigen Einrichtungskosten einer Ferienwohnung und der Fahrplan Ferienwohnung kaufen und vermieten.

Der Rechner liefert eine Überschlagsrechnung und ersetzt kein Finanzierungsangebot und keine Beratung.