Sie finanzieren eine Ferienwohnung grundsätzlich wie jede Eigentumswohnung mit einem Immobiliendarlehen, das über eine Grundschuld abgesichert wird. Der Unterschied liegt in der Bewertung durch die Bank: Einnahmen aus Ferienvermietung gelten als schwankend, die Objekte haben einen kleineren Käuferkreis, und viele Banken verlangen deshalb mehr Eigenkapital und rechnen die erwarteten Einnahmen vorsichtig oder gar nicht an. Planen Sie die Finanzierung so, dass Sie die Rate auch dann tragen können, wenn die Wohnung ein paar Monate kaum gebucht ist.

Warum Banken bei Ferienwohnungen vorsichtiger sind

Für eine Bank zählt zweierlei: ob Sie die Rate zahlen können und was die Wohnung im Ernstfall bei einer Verwertung bringt. Bei beidem schneidet eine Ferienwohnung schlechter ab als eine dauerhaft vermietete Wohnung. Die Einnahmen schwanken mit Saison, Nachfrage und Bewertungen auf den Plattformen. Und wer die Wohnung später übernimmt, muss sie entweder genauso betreiben oder umnutzen.

Daraus folgt meist ein niedrigerer Beleihungsauslauf. Wie viel Eigenkapital Ihre Bank erwartet, ist sehr unterschiedlich und lässt sich nicht pauschal angeben. Rechnen Sie aber nicht mit den Konditionen, die Sie von einer selbstgenutzten Wohnung kennen.

Welche Unterlagen Sie vorbereiten sollten

Neben den üblichen Unterlagen zu Einkommen und Vermögen will die Bank das Objekt verstehen. Hilfreich sind:

  • Exposé, Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung,
  • Wohnflächenberechnung, Grundriss, Fotos,
  • die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und der Wirtschaftsplan,
  • eine eigene, nachvollziehbare Ertragsrechnung mit vorsichtigen Annahmen,
  • bei einer bereits betriebenen Wohnung: belegte Umsätze und Kosten der letzten Jahre, nicht nur Screenshots aus einem Buchungskonto.

Ein Nachweis, dass die Ferienvermietung zulässig ist, stärkt Ihre Position spürbar. In Leipzig heißt das konkret: der Bescheid über die genehmigte Nutzungsänderung zur Ferienwohnung und, wo nötig, eine Genehmigung nach der Zweckentfremdungsverbotssatzung, die seit September 2024 mehr als 12 Wochen Kurzzeitvermietung im Jahr genehmigungspflichtig macht. Solche Bescheide sind auch für die Bank ein gutes Argument.

Eigenkapital: mehr als die Nebenkosten

Bei Kapitalanlagen ist es verbreitet, nur die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu zahlen. Bei einer Ferienwohnung kommen weitere Posten hinzu, die selten finanziert werden: die Einrichtung, eine Reserve für die ersten schwachen Monate und Rücklagen für Ersatzbeschaffungen. Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer in Sachsen liegt derzeit bei 5,5 Prozent; prüfen Sie den aktuellen Satz vor der Kalkulation.

Ein Hinweis zur Einrichtung: Wird mitverkauftes Inventar im Kaufvertrag gesondert und mit einem realistischen Wert ausgewiesen, fällt darauf in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Wie das funktioniert und wo die Grenzen liegen, steht unter Ferienwohnung mit Inventar kaufen.

Tilgung und Zinsbindung bewusst wählen

Weil die Einnahmen schwanken, ist eine sehr niedrige Tilgung verlockend: Die Rate bleibt klein. Das verschiebt das Risiko aber nach hinten. Bei Ablauf der Zinsbindung steht dann eine hohe Restschuld einer Wohnung gegenüber, deren Einrichtung abgewohnt ist und deren Markt sich verändert haben kann. Sinnvoller ist oft eine Tilgung, die Sie auch in einem schwachen Jahr durchhalten, kombiniert mit der Möglichkeit von Sondertilgungen für gute Jahre.

Bei der Zinsbindung gilt: Je knapper Ihre Kalkulation, desto mehr Planungssicherheit brauchen Sie. Eine kurze Bindung kann günstiger wirken, lässt Sie aber bei einem Zinsanstieg mit einer Wohnung zurück, deren Einnahmen Sie nicht einfach erhöhen können.

Ein ausgedachtes Rechenbeispiel zur Tragfähigkeit

Das folgende Beispiel ist frei erfunden und dient nur der Methode. Angenommen, die monatliche Rate beträgt 1.000 Euro, das Hausgeld 300 Euro. Dann muss die Wohnung nach Abzug von Reinigung, Plattformgebühren und Verbrauch mindestens 1.300 Euro im Monat erwirtschaften, nur um neutral zu sein. Prüfen Sie nun, wie viele Nächte im schwächsten Monat dafür nötig wären. Ist diese Zahl unrealistisch hoch, muss die Lücke aus Ihrem Einkommen kommen. Wenn Sie das dauerhaft könnten, ist die Finanzierung tragfähig; wenn nicht, ist sie es nicht.

Typische Fehler

Ein häufiger Fehler ist, die Finanzierungszusage auf Basis einer Umsatzprognose des Verkäufers zu beantragen. Ein zweiter, die Ferienvermietung gegenüber der Bank zu verschweigen und die Wohnung als Selbstnutzung oder Dauervermietung darzustellen. Das kann den Kreditvertrag gefährden. Sagen Sie offen, was Sie vorhaben, und suchen Sie gegebenenfalls eine Bank, die Ferienimmobilien regelmäßig finanziert.

Vergleichen Sie außerdem nicht nur Zinssätze, sondern auch Bedingungen: Bereitstellungszinsen, Sondertilgungsrechte und ob die Bank die Wohnung selbst besichtigen oder bewerten lässt.

Hinweis: Diese Seite ersetzt keine Finanzierungs- oder Anlageberatung. Konditionen und Anforderungen unterscheiden sich von Bank zu Bank deutlich.