Eine Ferienwohnung verursacht zwei Arten laufender Kosten: solche, die mit jeder Buchung entstehen, etwa Reinigung, Wäsche, Plattformgebühren und Verbrauchsmaterial, und solche, die unabhängig von der Belegung anfallen, etwa Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungen, Internet, Rundfunkbeitrag, Energie-Grundkosten und Rücklagen. Anders als bei einer Dauervermietung tragen Sie als Eigentümer praktisch alle diese Kosten selbst, weil es keinen Mieter gibt, auf den Betriebskosten umgelegt werden. Wer vor dem Kauf nur Hausgeld und Kreditrate einplant, unterschätzt den Aufwand deutlich.
Kosten, die mit jeder Buchung entstehen
Reinigung und Wäsche. Nach jedem Aufenthalt wird gereinigt, Bettwäsche und Handtücher gewechselt und gewaschen. Ob Sie das selbst tun, eine Reinigungskraft bezahlen oder einen Wäscheservice nutzen, entscheidet über Kosten und Ihre Zeit. Je kürzer die Aufenthalte, desto stärker fällt dieser Posten ins Gewicht.
Plattform- und Vermittlungsgebühren. Buchungsportale berechnen Provisionen, deren Höhe und Verteilung zwischen Gast und Gastgeber sich nach dem Modell der jeweiligen Plattform richtet und sich ändern kann. Rechnen Sie mit dem Modell, das zum Zeitpunkt Ihres Kaufs gilt, und prüfen Sie es regelmäßig.
Verbrauchsmaterial. Toilettenpapier, Reinigungsmittel, Kaffee, kleine Willkommensartikel. Einzelpreise sind klein, über ein Jahr summiert sich das.
Energie und Wasser. Gäste gehen mit Heizung und Warmwasser oft großzügiger um als Dauermieter. Der Verbrauch steigt mit der Belegung.
Kosten, die immer anfallen
Hausgeld. In einer Eigentumswohnung zahlen Sie monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft. Es enthält Betriebskosten des Hauses, Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Bei einer Dauervermietung legen Sie die umlagefähigen Anteile über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter um; bei einer Ferienwohnung bleibt das komplette Hausgeld bei Ihnen. Lassen Sie sich vor dem Kauf den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und die Höhe der Rücklage zeigen. Eine niedrige Rücklage bei älterem Gebäude kann Sonderumlagen ankündigen.
Grundsteuer. Sie wird vom Eigentümer gezahlt und lässt sich ebenfalls nicht auf Gäste umlegen.
Versicherungen. Prüfen Sie, ob die Wohngebäudeversicherung der Gemeinschaft eine gewerbliche oder kurzfristige Vermietung abdeckt oder ob der Versicherer informiert werden muss. Für Inventar und Haftung gegenüber Gästen brauchen Sie meist eigene Verträge, die zur Ferienvermietung passen.
Internet, Rundfunkbeitrag, Telefon. Gäste erwarten WLAN. Beim Rundfunkbeitrag gelten für Ferienwohnungen eigene Regeln, die Sie beim Beitragsservice prüfen sollten.
Verwaltung. Ein Ferienwohnungsverwalter übernimmt Gästekommunikation, Schlüsselübergabe, Reinigungskoordination und Preisgestaltung. Üblich sind Provisionen auf den Umsatz, teils mit Grundgebühr. Selbst verwaltet sparen Sie Geld, investieren aber regelmäßig Zeit, auch abends und am Wochenende.
Kommunale Abgaben. Ob in Leipzig für Übernachtungen Abgaben anfallen und wer sie abführt, sollten Sie vor dem Kauf bei der Stadt klären.
Rücklagen, die gern fehlen
Neben der Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft brauchen Sie eine eigene Rücklage für das Innere der Wohnung. Gästenutzung verschleißt schneller als Eigennutzung: Matratzen, Sofas, Geschirr, Elektrogeräte und Wäsche müssen in kürzeren Abständen ersetzt werden, und zwischen den Buchungen bleibt wenig Zeit für Reparaturen. Wie hoch die Erstausstattung ausfällt, steht unter Kosten der Einrichtung; die laufende Ersatzbeschaffung sollten Sie als festen Prozentsatz dieser Summe pro Jahr einplanen.
Woher Sie die Zahlen bekommen
Für Hausgeld und Grundsteuer liefern Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Grundsteuerbescheid des Verkäufers belastbare Werte. Für Reinigung, Wäsche und Verwaltung holen Sie sich vor dem Kauf zwei oder drei Angebote von Anbietern, die in der Lage tatsächlich arbeiten, und lassen sich erklären, was im Preis enthalten ist: Wäsche ja oder nein, Anfahrt, Sonderreinigung nach Haustieren. Versicherungsprämien erfragen Sie direkt mit dem Hinweis auf Ferienvermietung. Für Energie können Sie sich am bisherigen Verbrauch orientieren, wenn die Wohnung schon vermietet wurde; sonst rechnen Sie bewusst mit einem Aufschlag gegenüber dem Verbrauch eines Dauermieters.
So bauen Sie eine Kostenliste für Ihre Kalkulation
Teilen Sie alle Posten in zwei Spalten: fix und je Buchung. Die fixe Spalte rechnen Sie aufs Jahr hoch. Die variable Spalte multiplizieren Sie mit der geschätzten Zahl der Aufenthalte, nicht der Nächte, denn Reinigung fällt pro Aufenthalt an. Danach sehen Sie, ab wie vielen Aufenthalten die Wohnung ihre Fixkosten deckt. Diese Schwelle ist für die Kaufentscheidung oft aussagekräftiger als eine Renditezahl; die vollständige Rechnung zeigt die Seite Rendite einer Ferienwohnung berechnen.
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