Eine Langzeitvermietung ist die ruhigere Kapitalanlage: planbare Miete, umlagefähige Betriebskosten, wenig Aufwand, ein breiter Käuferkreis beim Wiederverkauf. Eine Ferienwohnung kann mehr Umsatz bringen, erfordert aber eine Einrichtung, laufende Betreuung und trägt mehr Kosten und Schwankungen. Sie ist die bessere Wahl, wenn die Ferienvermietung rechtlich sicher zulässig ist, die Lage ganzjährig Nachfrage hat und der Reinertrag nach allen Kosten klar über dem einer Dauervermietung liegt. Fehlt eine dieser Bedingungen, gewinnt meist die Langzeitvermietung.
Der Vergleich auf einen Blick
| Kriterium | Ferienwohnung | Langzeitvermietung |
|---|---|---|
| Umsatz | potenziell höher, schwankend | niedriger, planbar |
| Betriebskosten | trägt der Eigentümer | großteils umlagefähig nach Betriebskostenverordnung |
| Einrichtung | nötig, verschleißt schnell | nicht nötig (außer bei möblierter Vermietung) |
| Aufwand | laufend oder Verwalterprovision | gering, punktuell |
| Rechtsrahmen | WEG, Baurecht, kommunale Regeln | Mietrecht mit Kündigungsschutz und Mietpreisregeln |
| Steuerliche Einordnung | Gewerbe möglich, wenn hotelähnlich | in der Regel Vermögensverwaltung |
| Wiederverkauf | kleinerer Käuferkreis | Anleger und spätere Selbstnutzer |
| Flexibilität | Eigennutzung zwischen Buchungen möglich | Eigennutzung nur nach Mietende |
Wo die Ferienwohnung ihre Stärken hat
Der offensichtliche Vorteil ist der Preis pro Nacht. Hinzu kommt Flexibilität: Es gibt keinen Mieter mit Kündigungsschutz. Wenn Sie die Wohnung in einigen Jahren selbst nutzen oder leer verkaufen wollen, ist das ohne Räumungsfrage möglich. Für Käufer, die die Wohnung teilweise selbst bewohnen möchten, ist das ein echtes Argument.
Auch die Preisgestaltung ist beweglich. Steigen Kosten, können Sie die Nachtpreise anpassen, während die Miete bei einem laufenden Mietvertrag nur in den gesetzlichen Grenzen erhöht werden kann. Ob der Markt höhere Preise annimmt, ist eine andere Frage.
Wo die Langzeitvermietung überlegen ist
Die Kostenseite. Bei einer Dauervermietung zahlt der Mieter die umlagefähigen Betriebskosten über die Nebenkostenvorauszahlung, und Sie tragen im Wesentlichen den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds, Rücklagen und Finanzierung. Bei der Ferienwohnung tragen Sie alles, dazu Reinigung, Plattformgebühren und Einrichtung. Die Übersicht finden Sie unter Laufende Kosten einer Ferienwohnung.
Dazu kommt der Zeitaufwand. Selbst mit einem Verwalter bleibt eine Ferienwohnung ein Betrieb, den Sie beaufsichtigen. Eine Mietwohnung mit gutem Mieter verlangt in manchen Jahren fast nichts.
Und der Ausstieg: Eine Eigentumswohnung mit Mietvertrag ist für Kapitalanleger eine vertraute Ware. Eine Ferienwohnung spricht einen engeren Kreis an, wie die Seite Ferienwohnung verkaufen zeigt.
Die faire Vergleichsrechnung
Vergleichen Sie nicht Monatsmiete mit Nachtpreis, sondern Reinertrag mit Reinertrag. Für die Ferienwohnung rechnen Sie wie unter Rendite einer Ferienwohnung berechnen beschrieben, mit vorsichtiger Auslastung. Für die Dauervermietung setzen Sie eine marktübliche Nettokaltmiete für die konkrete Wohnung an, ziehen den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds, eine Rücklage und ein Mietausfallwagnis ab.
Bewerten Sie dann den Abstand. Ein kleiner Vorsprung der Ferienwohnung bezahlt den zusätzlichen Aufwand oft nicht. Ein Vorsprung, der auch im vorsichtigen Szenario bleibt, kann den Aufwand rechtfertigen, wenn Sie ihn leisten wollen.
Mischformen
Zwischen beiden Polen gibt es Varianten, etwa die möblierte Vermietung für einige Monate an Berufstätige oder Projektteams. Sie hat weniger Wechsel als die Ferienvermietung, unterliegt aber je nach Gestaltung dem Mietrecht. Ob eine Vermietung als Wohnraummiete mit Kündigungsschutz gilt oder als Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, hängt vom Einzelfall ab und sollte rechtlich geprüft werden, bevor Sie darauf eine Kalkulation bauen.
Eine Faustregel für die Entscheidung
Wenn Sie zögern, ob Sie den Aufwand einer Ferienwohnung wollen, ist das bereits eine Antwort. Die Ferienvermietung belohnt Menschen, die gern an einem kleinen Betrieb feilen oder die Wohnung zugleich selbst nutzen möchten. Wer Vermögen mit wenig Aufmerksamkeit aufbauen will, ist mit der Langzeitvermietung besser bedient.
Hinweis: Diese Seite vergleicht allgemein und ist keine Anlage- oder Rechtsberatung. Die bessere Variante hängt von Objekt, Lage und Ihrer Situation ab.