Eine Ferienwohnung verkaufen Sie wie jede Eigentumswohnung über einen notariellen Kaufvertrag. Als Kapitalanleger sollten Sie aber drei Punkte vorher klären: an wen Sie verkaufen wollen, denn neben Ferienvermietern kommen auch Selbstnutzer und klassische Anleger infrage; ob ein Gewinn steuerpflichtig ist, was vor allem von der Zehnjahresfrist und der Einordnung als Gewerbe oder Vermögensverwaltung abhängt; und wie Inventar, offene Buchungen und Verträge mit Dienstleistern übergeben werden. Wer diese Fragen schon beim Kauf mitdenkt, hat später mehr Spielraum.

Für welche Käufer Ihre Wohnung interessant ist

Andere Ferienvermieter. Sie zahlen für eine Wohnung, die zulässig betrieben wird und belegte Zahlen hat. Sie werden Ihre Unterlagen genau prüfen: Buchungsberichte, Kosten, Genehmigungslage, Beschlüsse der Gemeinschaft.

Selbstnutzer. Sie interessieren sich für Lage, Grundriss und Zustand, nicht für Ihre Auslastung. Die Einrichtung ist für sie oft eher Ballast. In Lagen, die auch zum Wohnen beliebt sind, kann diese Gruppe die größere sein.

Klassische Kapitalanleger. Sie suchen eine Wohnung, die sie langfristig vermieten können. Für sie zählt die erzielbare Dauermiete, nicht der Nachtpreis.

Der Verkaufspreis hängt davon ab, welche Gruppe Sie erreichen. Eine Wohnung, die nur für Ferienvermietung taugt, etwa wegen eines sehr kleinen Grundrisses ohne Abstellraum, hat einen engeren Markt. Das ist einer der Gründe, warum die Seite Worauf beim Kauf achten die Eignung für mehrere Nutzungen als Kaufkriterium nennt.

Steuern beim Verkauf

Gehört die Wohnung zum Privatvermögen und haben Sie sie länger als zehn Jahre gehalten, ist ein Veräußerungsgewinn nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht steuerpflichtig. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen greift bei einer überwiegend vermieteten Ferienwohnung in aller Regel nicht. Beachten Sie zudem, dass bei der Gewinnermittlung in Anspruch genommene Abschreibungen die Anschaffungskosten mindern.

Gehört die Wohnung zu einem Gewerbebetrieb, gilt die Frist nicht, und der Gewinn ist grundsätzlich steuerpflichtig. Wann das der Fall ist, beschreibt die Seite Gewerbe oder Vermögensverwaltung. Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit kauft und verkauft, sollte außerdem die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel prüfen lassen.

Lassen Sie den Verkaufszeitpunkt mit einer Steuerberatung abstimmen. Ein paar Monate Unterschied können erhebliche Folgen haben.

Inventar richtig behandeln

Verkaufen Sie möbliert, listen Sie das Inventar im Kaufvertrag auf und weisen Sie einen eigenen Preis dafür aus. Für den Käufer mindert ein realistisch bewertetes Inventar in der Regel die Grunderwerbsteuer, weil bewegliche Gegenstände nicht zum Grundstück zählen; mehr dazu unter Ferienwohnung mit Inventar kaufen. Ein überhöhter Inventarwert ist dagegen angreifbar.

Verkaufen Sie an einen Selbstnutzer, ist eine leere Übergabe oft einfacher. Planen Sie dann Zeit und Kosten für die Räumung ein.

Laufender Betrieb und Übergabe

Spätestens mit dem Verkaufsentschluss sollten Sie festlegen, bis wann Sie Buchungen annehmen. Für den Übergabetag braucht es eine klare Regel: Werden künftige Buchungen übertragen, storniert oder bis zur Übergabe noch von Ihnen abgewickelt? Plattformkonten und Bewertungen sind in der Regel an den bisherigen Gastgeber gebunden und lassen sich nicht einfach übertragen. Verträge mit Reinigungsdienst, Verwalter, Internetanbieter und Versicherungen müssen gekündigt oder übergeben werden; eigene Sachversicherungen gehen beim Eigentumswechsel teils kraft Gesetzes über, mit Kündigungsrechten für beide Seiten.

Unterlagen, die den Verkauf beschleunigen

Je besser die Unterlagen, desto weniger Abschläge verlangt ein prüfender Käufer:

  • Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschluss-Sammlung, Protokolle,
  • Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Stand der Rücklage,
  • Nachweise zur Zulässigkeit der Ferienvermietung,
  • Umsatz- und Kostenaufstellungen der letzten Jahre mit Belegen,
  • Inventarliste mit Kaufdatum wesentlicher Teile,
  • Energieausweis.

Den Ausstieg schon beim Kauf denken

Wer heute eine Ferienwohnung kauft, sollte sich fragen: Wer kauft sie mir in zehn Jahren ab, und zu welchem Zweck? Eine Wohnung, die auch für Selbstnutzer und Dauervermietung attraktiv ist, ist ein robusteres Investment als eine, die nur als Ferienwohnung funktioniert.

Hinweis: Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.