Beim Kauf einer Ferienwohnung in Leipzig prüfen Sie in fester Reihenfolge: zuerst den rechtlichen Status (genehmigte Nutzungsänderung, Zweckentfremdungsverbot, Gemeinschaftsordnung), dann Lage und Objekt, danach die Zahlen mit vorsichtigen Annahmen und erst zuletzt Finanzierung und Kaufvertrag. Seit in Leipzig die Kurzzeitvermietung normaler Wohnungen auf 12 Wochen im Jahr begrenzt ist, entscheidet der Genehmigungsstatus über den Wert einer Ferienwohnung mehr als jede Ausstattung. Beurkunden Sie erst, wenn Sie die Bescheide gesehen haben.

Ebene 1: Der rechtliche Status

Baurecht und Zweckentfremdung

In Leipzig gilt seit dem 1. September 2024 die Zweckentfremdungsverbotssatzung. Wohnraum darf ohne Genehmigung höchstens 12 Wochen im Kalenderjahr an Kurzzeitgäste gehen. Eine Einheit, für die die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung schon genehmigt wurde, ist laut Stadt kein Wohnraum mehr und fällt nicht unter das Verbot; maßgeblich ist der Tag der Genehmigung. Für Käufer heißt das: Fragen Sie nicht, ob die Wohnung „als Ferienwohnung läuft“, sondern ob sie als Ferienwohnung genehmigt ist.

Diese Unterlagen sollten Sie sehen:

Unterlage Wer sie ausstellt Worauf Sie achten
Baugenehmigung zur Nutzungsänderung Bauaufsicht der Stadt Leipzig Datum, genehmigte Nutzung, Zahl der Betten, Auflagen
Zweckentfremdungsgenehmigung Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung Befristung, Bedingungen, Auflagen (§ 8 ZwEVS)
Negativattest Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung Bescheinigt, dass keine Genehmigung nötig ist (§ 9 ZwEVS)
Anmeldung zur Beherbergungssteuer Stadtkämmerei Zeigt, dass der bisherige Betrieb angemeldet war

Eine Zweckentfremdungsgenehmigung wirkt nach § 5 Abs. 4 ZwEVS auch für den Käufer. Eine nur gemeldete Ferienwohnung, die sich auf den Übergangsschutz der Satzung verlassen hat, hat dagegen seit dem 1. September 2026 keinen Schutz mehr. Fehlen die Bescheide, ist das kein Formfehler, sondern ein Grund, nicht oder nur mit vertraglicher Absicherung zu kaufen.

Ein weiterer Punkt: In Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung schließen die Satzungen laut Stadt Umnutzungen zu Ferienwohnungen grundsätzlich aus. Prüfen Sie die Adresse in der Gebietsübersicht auf leipzig.de.

Eigentümergemeinschaft

Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschluss-Sammlung und die Protokolle der letzten drei Jahre gehören auf den Tisch. Achten Sie auf Formulierungen wie „nur zu Wohnzwecken“ oder ausdrückliche Verbote der kurzzeitigen Vermietung, auf Hausordnungsbeschlüsse zu Schlüsselboxen oder Gästen und auf Konflikte, die in Protokollen auftauchen. Wie Sie die Texte lesen: Erlaubt die Teilungserklärung eine Ferienvermietung?.

Ebene 2: Lage und Objekt

Eine Ferienwohnung muss für Gäste funktionieren, nicht nur auf Fotos.

Lage

  • Erreichbarkeit: Weg vom Hauptbahnhof, vom Flughafen Leipzig/Halle, von der Messe; Straßenbahnanbindung; Parken.
  • Gästemix: Zentrumsnahe Lagen leben von Städte- und Kulturreisenden, Messe-Nähe von Geschäftsreisenden, seenahe Lagen von Sommergästen. Jede Lage hat ihre schwachen Monate. Mehr: Welche Lage passt?.
  • Lärm: Gäste sind empfindlich gegenüber Straßenlärm, Nachbarn gegenüber Gästen.

Objekt

  • Grundriss: getrennte Schlafbereiche, ausreichend Bad, Stauraum für Vorräte und Gepäck.
  • Zugang: Lässt sich eine Übergabe ohne persönliches Treffen organisieren, und erlaubt die Gemeinschaft Schlüsselsafe oder elektronisches Schloss?
  • Brandschutz: Rauchwarnmelder, zweiter Rettungsweg, bei mehreren Ferienwohnungen im Haus die Zahl der Gastbetten.
  • Gebäudezustand: Erhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen, Sonderumlagen; die Protokolle verraten, ob Dach, Fassade, Leitungen oder Heizung Thema sind.
  • Energieausweis: Muss beim Verkauf vorgelegt werden und zeigt, wo Modernisierungen anstehen.
  • Ausweichnutzung: Würde die Wohnung auch einem Dauermieter oder Selbstnutzer gefallen? Das entscheidet über Ihren Plan B.

Ebene 3: Die Zahlen

Was Sie vom Verkäufer verlangen

Läuft die Wohnung bereits, verlangen Sie belegbare Zahlen statt Umsatzbehauptungen:

  1. Buchungsübersicht der letzten zwei bis drei Jahre mit Nächten und Durchschnittspreisen je Monat
  2. Plattformabrechnungen oder Kontoauszüge, nicht nur Screenshots
  3. Kosten: Reinigung, Wäsche, Provisionen, Verbrauch, Versicherungen, Hausgeld
  4. Anmeldungen zur Beherbergungssteuer, die zeigen, wie viele Übernachtungen tatsächlich gemeldet wurden
  5. Bewertungen und Bewertungsdurchschnitt auf den Plattformen

Gemeldete Übernachtungen und behaupteter Umsatz sollten zueinander passen. Weichen sie stark ab, fragen Sie nach. Was beim Kauf einer laufenden Ferienwohnung sonst zu prüfen ist, steht unter Laufende Ferienwohnung kaufen.

Wie Sie rechnen

Rechnen Sie mit Ihren eigenen Annahmen, nicht mit dem Exposé. Eine vorsichtige Auslastung, alle laufenden Kosten und die volle Gesamtinvestition gehören in die Rechnung. Den Rechenweg zeigt Rendite einer Ferienwohnung berechnen, den Überschlag macht der Rendite-Rechner.

Die Gesamtinvestition

Posten Hinweis
Kaufpreis Immobilie Ohne Inventar
Grunderwerbsteuer In Sachsen 5,5 % auf den Preis für Grundstück und Gebäude
Notar und Grundbuch Typischerweise rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
Maklerprovision Falls vereinbart
Inventar Eigener, realistischer Preis im Kaufvertrag
Anlaufkosten Fotos, Ersatzbeschaffungen, Kleinreparaturen
Liquiditätsreserve Für schwache Monate und Unvorhergesehenes

Ein gesondert und realistisch bewertetes Inventar unterliegt in der Regel nicht der Grunderwerbsteuer; ein überhöhter Wert ist angreifbar. Details: Ferienwohnung mit Inventar kaufen.

Ebene 4: Finanzierung und Kaufvertrag

Finanzierung vor der Beurkundung klären

Banken bewerten Ferienwohnungen vorsichtiger als normal vermietete Wohnungen und rechnen Einnahmen aus Kurzzeitvermietung oft nur teilweise an. Holen Sie die Finanzierungszusage ein, bevor Sie den Notartermin vereinbaren. Wie Banken rechnen: Ferienwohnung finanzieren; die Monatsrate überschlagen Sie mit dem Finanzierungsrechner für Ferienwohnungen.

Was in den Kaufvertrag gehört

  • Inventarliste mit eigenem Preis, getrennt vom Kaufpreis der Immobilie
  • Zusicherung zum Genehmigungsstatus, mit Bezug auf die vorgelegten Bescheide
  • Übergang laufender Buchungen: Wer erhält die Einnahmen für Aufenthalte nach dem Übergabetag, wer haftet gegenüber bereits buchenden Gästen?
  • Übergabe von Zugängen: Plattformkonten lassen sich meist nicht übertragen; Bewertungen bleiben beim Verkäufer. Klären Sie, was mit Schlüsseln, Schlössern, Internetvertrag und Reinigungsdienst passiert.
  • Hausgeld und Sonderumlagen: Stichtag und Aufteilung
  • Steuerliche Kaufpreisaufteilung: Ein Anteil für Grund und Boden und einer für das Gebäude, realistisch begründet; er beeinflusst Ihre Abschreibung, siehe Ferienwohnung abschreiben.

Den Entwurf erhalten Sie vom Notar. Lassen Sie ihn sich mindestens zwei Wochen vor dem Termin geben und gehen Sie ihn mit dieser Liste durch.

Fragen an den Verkäufer

Die folgenden Fragen stellen Sie am besten schriftlich und lassen die Antworten, soweit sie für den Kauf wesentlich sind, in den Kaufvertrag aufnehmen:

  1. Seit wann wird die Wohnung an Gäste vermietet, und auf welcher rechtlichen Grundlage?
  2. Liegt eine Baugenehmigung für die Nutzung als Ferienwohnung vor? Wenn ja, mit welchem Datum und welchen Auflagen?
  3. Wurde die Wohnung 2024 nach der Zweckentfremdungsverbotssatzung angezeigt, und gab es seitdem Schreiben oder Anhörungen der Stadt?
  4. Ist die Einrichtung bei der Stadtkämmerei zur Beherbergungssteuer angemeldet, und sind alle Anmeldungen abgegeben?
  5. Gab es Beschwerden von Nachbarn, Abmahnungen der Verwaltung oder Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zur Ferienvermietung?
  6. Welche Buchungen bestehen über den Übergabetag hinaus, und wie werden die Zahlungen aufgeteilt?
  7. Welche Verträge laufen weiter: Reinigung, Verwaltung, Internet, Schlüsseltechnik, Software?
  8. Welche Reparaturen oder Ersatzbeschaffungen stehen an, die Sie als Verkäufer kennen?

Ausweichende Antworten auf die Fragen 2 bis 4 sind ein deutliches Warnsignal. Ein Verkäufer, der eine genehmigte Ferienwohnung anbietet, hat die Bescheide in der Regel griffbereit. Fehlen sie, können Sie mit Vollmacht des Verkäufers selbst Einsicht in die Bauakte beantragen.

Die häufigsten Fehler

Genehmigung unterstellen. „Wird seit Jahren an Gäste vermietet“ ersetzt keinen Bescheid. Gerade ältere Ferienwohnungen in Leipzig liefen oft ohne Nutzungsänderung und verlieren mit Ende des Übergangsschutzes ihre Grundlage.

Umsatz mit Ertrag verwechseln. Exposés zeigen gern Umsätze. Entscheidend ist, was nach allen Kosten bleibt.

Plattformkonto mitkaufen wollen. Bewertungen und Konten hängen am Verkäufer. Rechnen Sie mit einem Neustart bei null Bewertungen.

Nur die Wohnung, nicht das Haus prüfen. Eine schöne Einheit in einem Gebäude mit Sanierungsstau führt zu Sonderumlagen, die jede Rendite aufzehren.

Den Plan B nicht prüfen. Wenn die Ferienvermietung wegfällt, muss die Wohnung als normale Mietwohnung tragen, und bei einer genehmigten Nutzungsänderung kann dafür ein erneuter Antrag nötig sein.

Wie der Weg nach dem Kauf bis zum ersten Gast aussieht, beschreibt Ferienwohnung kaufen und vermieten.

Diese Seite gibt allgemeine Informationen zum Stand November 2026 und ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Für Kaufvertrag und Einzelfall sind Notar, Anwalt und Steuerberater zuständig.