Die Vermietung einer Ferienwohnung gilt steuerlich in der Regel als private Vermögensverwaltung und führt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Gewerblich nach § 15 EStG wird sie, wenn die Organisation einem Hotel oder einer Pension ähnelt, etwa durch hotelähnliche Zusatzleistungen und eine ständig bereite Vermietungsorganisation. Für Käufer ist die Unterscheidung wichtig, weil sie beeinflusst, ob ein späterer Verkaufsgewinn nach zehn Jahren steuerfrei bleiben kann, ob Gewerbesteuer droht und welche Pflichten anfallen. Klären Sie die Frage deshalb mit einer Steuerberatung, bevor Sie Betriebskonzept und Kaufpreis festlegen.

Warum die Frage vor den Kauf gehört

Viele behandeln die steuerliche Einordnung als Thema für die erste Steuererklärung. Dann ist das Betriebskonzept aber schon gewählt: Verwalter beauftragt, Leistungen versprochen, Inserat online. Die Einordnung folgt aus diesem Konzept. Wer also eine bestimmte Behandlung anstrebt oder vermeiden will, muss das Konzept entsprechend gestalten, und zwar bevor er den Kaufpreis darauf kalkuliert.

Der wichtigste Punkt betrifft den Ausstieg. Bei privater Vermögensverwaltung ist ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG nur steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Gehört die Wohnung zum Betriebsvermögen eines Gewerbebetriebs, gilt diese Frist nicht. Der Gewinn wird dann grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer versteuert. Mehr zum Verkauf steht unter Ferienwohnung verkaufen.

Woran die Abgrenzung typischerweise festgemacht wird

Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs stellt auf das Gesamtbild ab. Für Gewerblichkeit sprechen vor allem:

  • Leistungen, die über das Überlassen einer möblierten Wohnung hinausgehen, wie tägliche Reinigung, Frühstück, Rezeption oder Concierge-Dienste,
  • eine Organisation, die wie ein Hotel ständig für wechselnde Gäste bereitsteht,
  • eine Einbindung in eine Ferienanlage mit gemeinsamer Vermarktung und hotelartigem Betrieb.

Eher gegen Gewerblichkeit sprechen die Überlassung einer ausgestatteten Wohnung mit üblichen Nebenleistungen wie Endreinigung und Bettwäsche sowie eine Vermietung, die Sie mit vertretbarem Aufwand selbst oder über einen Vermittler organisieren. Die Grenze ist fließend; einzelne Merkmale entscheiden selten allein.

Zusätzlich gibt es eine zweite Schiene, auf der Gewerblichkeit entstehen kann: der gewerbliche Grundstückshandel. Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Immobilien kauft und wieder verkauft, kann nach der sogenannten Drei-Objekt-Grenze als Händler eingestuft werden. Das betrifft vor allem Anleger, die mehrere Ferienwohnungen erwerben und zügig weiterveräußern wollen.

Was die Gewerblichkeit praktisch bedeutet

Ist die Vermietung gewerblich, brauchen Sie in der Regel eine Gewerbeanmeldung, es kann Gewerbesteuer anfallen, und Sie müssen unter Umständen bilanzieren, wenn bestimmte Grenzen überschritten werden. Bei Einzelunternehmern wird die Gewerbesteuer teilweise auf die Einkommensteuer angerechnet (§ 35 EStG), die Belastung verschwindet also nicht vollständig, wird aber gemindert. Wie hoch die Wirkung im Einzelfall ist, hängt vom Hebesatz der Gemeinde und Ihrer persönlichen Steuersituation ab.

Hinzu kommt die Umsatzsteuer. Kurzfristige Beherbergung ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG von der Steuerbefreiung für Vermietungen ausgenommen und damit grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig, unabhängig davon, ob die Tätigkeit ertragsteuerlich als Gewerbe gilt. Ob Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen können oder ob ein Verzicht darauf wegen des Vorsteuerabzugs beim Kauf interessant ist, gehört ebenfalls in das Gespräch mit der Steuerberatung, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.

Fragen, die Sie der Steuerberatung mitbringen sollten

  • Welche Leistungen wollen Sie Gästen anbieten, und wer erbringt sie?
  • Planen Sie Eigennutzung? Das berührt die Frage der Einkünfteerzielungsabsicht, siehe Ferienwohnung selbst nutzen und vermieten.
  • Wie lange wollen Sie die Wohnung halten, und kaufen Sie weitere Objekte?
  • Wird Inventar mitgekauft, und wie soll es im Kaufvertrag aufgeteilt werden?

Den laufenden Betrieb und die Steuern im Alltag behandelt diese Seite nicht; hier geht es nur um die Weichen, die beim Kauf gestellt werden.

Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ist weder Steuer- noch Anlageberatung. Die Einordnung hängt vom Einzelfall ab und sollte vor dem Kauf fachkundig geprüft werden.