Ja, Sie können eine Ferienwohnung teils selbst nutzen und teils an Gäste vermieten. Rechnerisch verzichten Sie damit auf Einnahmen genau in den Zeiten, in denen Sie selbst dort sind, oft in der Hauptsaison. Steuerlich wird es anspruchsvoller: Behalten Sie sich Eigennutzung vor, prüft das Finanzamt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, ob Sie über die gesamte Haltedauer einen Überschuss erzielen wollen, und Kosten werden zwischen privater und vermieteter Nutzung aufgeteilt. Entscheiden Sie deshalb vor dem Kauf, ob Sie eine Kapitalanlage mit gelegentlicher Eigennutzung kaufen oder eine Zweitwohnung, die teilweise ihre Kosten einspielt.

Zwei Motive, zwei Rechnungen

Wer eine Ferienwohnung als Kapitalanlage kauft, will Ertrag. Wer eine Zweitwohnung für eigene Aufenthalte kauft und sie in der übrigen Zeit vermietet, will vor allem die Kosten senken. Beide Motive sind legitim, verlangen aber unterschiedliche Kalkulationen.

Für die Kapitalanlage gilt die Rechnung unter Rendite einer Ferienwohnung berechnen. Ziehen Sie dort die Nächte der Eigennutzung ab, und zwar mit dem Preis, den Sie in genau diesen Nächten erzielt hätten. Wer zu Pfingsten und im August selbst kommt, verzichtet auf andere Einnahmen als jemand, der im Februar Urlaub macht.

Für die Zweitwohnung lautet die Frage: Wie viel der jährlichen Kosten deckt die Vermietung, und was bleibt als Preis für Ihre eigenen Aufenthalte? Diesen Betrag können Sie mit dem vergleichen, was dieselben Aufenthalte in einer gemieteten Unterkunft kosten würden.

Was steuerlich typischerweise geprüft wird

Für Ferienwohnungen hat der Bundesfinanzhof Grundsätze entwickelt, die das Finanzamt anwendet. Vereinfacht:

Ausschließliche Vermietung. Wird die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten, wird die Absicht, Überschüsse zu erzielen, grundsätzlich unterstellt. Das gilt nach der Rechtsprechung aber nicht, wenn die Vermietungszeit die ortsübliche Vermietungszeit erheblich unterschreitet.

Vorbehaltene Eigennutzung. Behalten Sie sich vor, die Wohnung selbst zu nutzen, entfällt diese Unterstellung. Dann ist in der Regel eine Prognose nötig, ob über einen langen Zeitraum ein Überschuss entsteht. Fällt sie negativ aus, werden Verluste steuerlich nicht anerkannt. Es kommt dabei nicht nur auf die tatsächliche Nutzung an, sondern auch darauf, ob Sie sich die Nutzung vertraglich oder faktisch vorbehalten haben.

Aufteilung der Kosten. Bei gemischter Nutzung werden die Aufwendungen auf vermietete und selbst genutzte Zeiten aufgeteilt. Wie Leerstandszeiten dabei zugeordnet werden, hängt davon ab, ob Sie die Wohnung in dieser Zeit hätten selbst nutzen können.

Diese Grundsätze sind hier verkürzt. Lassen Sie sich vor dem Kauf beraten, besonders wenn Sie in den ersten Jahren mit Verlusten rechnen, etwa durch Finanzierungskosten und Einrichtung.

Auswirkungen auf Verwalter und Plattform

Wenn ein Verwalter die Wohnung betreut, regelt der Vertrag meist, wie und mit welchem Vorlauf Sie Eigennutzung anmelden. Kurzfristige Sperren in gut gebuchten Zeiten kosten Ihren Verwalter Umsatz und Sie die Provision, die er nicht verdient, oder er verlangt eine Mindestvergütung. Klären Sie diese Regeln vor Vertragsschluss.

Auch auf den Plattformen wirkt Eigennutzung: Ein Kalender mit vielen geblockten Wochen in der Hauptsaison verringert die Zahl der Buchungen, die Bewertungen aufbauen. Das ist kein Grund gegen Eigennutzung, sollte aber eingepreist sein.

Eigennutzung und Finanzierung

Sagen Sie Ihrer Bank, wie Sie die Wohnung nutzen wollen. Für eine Zweitwohnung mit gelegentlicher Vermietung rechnen manche Banken anders als für eine reine Kapitalanlage, und die Einnahmen aus Vermietung werden dann meist noch vorsichtiger angesetzt. Mehr dazu unter Ferienwohnung finanzieren.

Einordnung für den Kauf

Eigennutzung passt gut, wenn Sie die Wohnung vor allem aus persönlichen Gründen kaufen und die Vermietung als Beitrag zu den Kosten sehen. Sie passt schlecht, wenn die Finanzierung nur mit hoher Auslastung trägt oder wenn Sie auf die steuerliche Anerkennung von Anfangsverlusten angewiesen sind.

Denken Sie auch an den Verkauf: Die Ausnahme von der Zehnjahresfrist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG für selbst genutzte Wohnungen greift bei einer überwiegend vermieteten Ferienwohnung in aller Regel nicht. Mehr dazu unter Ferienwohnung verkaufen.

Hinweis: Diese Seite gibt allgemeine Informationen und ist weder Steuer- noch Anlageberatung. Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab.